商业租赁与买卖的注意事项  
加拿大坐拥五大湖及丰富的水陆交通,自古以来就是天然的贸易集散地。从土著人的烟草、兽皮、花旗参,到近现代的煤炭、矿石、林业、渔业、石油、航运等,商业一直是这个城市发展的重要动力。
 
有商业,就会有商业物业的租赁与买卖需求。商业越发达,商业租赁与买卖也越发达。随着中国经济的崛起,越来越多的投资移民来到加拿大。尽管有语言障碍、环境不熟等障碍,但他们具有相当的经济实力与经营经验,所以有很多移民朋友,从一落地就开始着手寻找合适的商业投资机会。那么,在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方,是您应该提前了解的呢?今天,我们就带您做一个初步的了解。
 
 
一、商业物业龙头老大
 
既然要找物业,我们首先要了解,在加拿大谁是商业物业的最大经营者或拥有者,我们称他们为“商业物业的龙头”。这些商业物业的龙头企业包括:
 
 
CBRE   Colliers 高力国际  

Manulife Financial Corporation

宏利金融股份有限公司)

  Paramount集团
全名是世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)美国商业不动产服务公司,总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,2004年于纽约证券交易所上市,2005年进入财富1000强,次年进入500强。目前世邦魏理仕共有约44,000名员工,全球约有300个办公地点。公司原名本是CB Richard Ellis Group,2011年10月3日改做现名CBRE Group。2013年财富500强中世邦魏理仕排于第387位,是房地产业排名最高的公司,它也是多伦多商业物业拥有量的龙头企业。   高力国际是全球领先的商业房地产服务公司,在63个国家的485个办事处雇有15,800多名专业人员。作为FirstService旗下公司,高力国际向世界各地的房地产用户、业主和投资者,提供全方位卓越服务,包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及研究。根据利普西公司(Lipsey) 的最新年度调查,在全球最著名商业房地产公司的排行榜中,高力国际高踞第二位。   是一家以保险为主营业务的公司并提供相关金融服务,总部位于加拿大多伦多。他们旗下拥有庞大数量的商业物业,往往是许多大型综合商城、办公楼的最大持有人或大股东。   它擅长拆建综合商城Plaza,通过它改建的商场往往能提高一个档次出租经营出去。
       
 
 
 
 
 
二、租赁商业物业的原因与好处
 
有意向投资商业的移民/组织,基本上都具有相当的经济实力与经验,他们往往会选择先注册一个本地企业的做法来开始他们的商业试水行为。这种做法首先的好处就是很好地利用北美的税务政策。在加拿大,年利润小于50万加元的,属于小型企业,年缴税额是15%(中国是16%)。年利润超过50万加元的属于大型企业,年缴税额26%。
 
为什么选择租赁办公场所?首先,这种做法是递减利润的第一利器。绝大多数投资人或组织会选择先租赁而不是直接买下物业的做法;这种做法的第二个考虑是他们缺乏对北美商业环境及游戏规则的了解。租赁是花费最少的最初选择。第三,作为创业/发展中的企业,投资人往往自己也不清楚企业会发展到什么规模,经营重心会偏向哪些区域。所以选择从租赁开始便于转移阵地。第四个原因是中国大陆国营企业专有的,比如中国银行、中国工商银行、中国书店等国有企业现在纷纷来 加拿大开设分行。他们由于企业实力与背景超强,在选择经营场所时,有实力与眼光选择最具投资价值的黄金热点地区,也明确知道这些地方的投资价值很有增长潜力,但其国企属性定义了他们只能租赁,而不能直接参与房地产投资获利。基于以上原因,尽管10年前, 象多伦多这样的城市,办公物业租赁就是$260–$280/sf,如今也不过是$300/sf,几乎没有增长,但绝大多数商业物业还是以租赁的形式在进行周转与经营。
 
 
 
三、商业物业的价值考量
 
做为商业物业,与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场,如果租给散户每尺租金$300/sf,商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行,可能租金就达到$500/sf,商场的总价值则达到 $5,000,000。这也是投资商业物业的风险与刺激性。一般商业物业的最好租客就是政府机构,其次是银行,大公司行政总部。这类租客往往非常稳定,十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。
 
 
 
四、商业物业的类型
 
商业物业通常可以分为以下几种类型:1、办公室office;2、仓库wherehouse;3、上居下铺(全部面积都按商业属性)。4、独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大,往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大;5、商铺Unit 。
 
 
 
五、商业物业Commercial与普通住宅Residential的不同
 
影响商业物业的价值除了一般我们能想到的:市场销售行情、交通便利度、营业面积等因素之外,还有一些特殊需要注意的地方:
  1.  
  2. 停车位。这个因素往往是临街小商业的致命瓶颈。关于固定车位Reserved Parking的数量,市政府规定是 3parkings/1,000sf。
  3.  
  4. 商业标牌。商业活动最重要的要求就是广告。City By Law具体规定户外商业标牌是否允许挂,挂的位置,大小,字体,基本颜色等。
  5.  
  6. 商业用途。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
  7.  
  8. 营业时间。对于非独栋的商业物业来说,早晚营业时间,周末节假日是否可以营业,下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位,水/电费、空调、清洁费如何调算,都是要在合同中写明的。
  9.  
  10. 特殊保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业,会有特殊高标准的保安系统要求。
  11.  
  12. 喷淋系统。一般每个单位5个喷淋,$1,200/sprinkler。
  13.  
  14. 货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业,是否有合适充足的Lording Dock很重要。
 
 
 
 
 
 
 
六、商业物业类型的代码
 
要想研究清楚加拿大商业物业,起码要搞懂标准分类代码的含义。商业一般用MC-1, MC-2系列,而办公室我们一般用的代码是3A/A/B/C。常说的3A级办公室就属于最好的了。
 
 
 
 
 
七、买卖合同的关键条款
 
对于大多数移民朋友来说,买卖商业也许并不陌生。以下是在合同拟定时需要注意的事项:
 
1、Landlord Approval业主同意;
2、Lawyer review让律师帮您审合;
3、Accouter review不熟悉西方会计学的话,找一个本地会计师重审一遍生意的账簿,可买得更安心;
4、Observe行话叫做“观店”。就是买家到生意所在地,实地考察该生意的运转情况以便与卖家提供的数字相比较。
5、Town center approval市政府批准/报备;
6、烟牌照、酒牌照的转让要作为“条件”写入合同。
 
 
 
八、商业租赁的费用计算方式
 
 
Gross Lease

 

毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租,而不需要另外支付其它费用(地税,管理费,保险,common area charges)。

 

Net Lease
 
Net Lease,即以净租金计算的租约
 
Net Lease又可以细分为:NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中,租客需要支付所有的费用,承担所有的责任,而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平,所以这类租约还是比较少见的。
 
而我们平时所说的Net Lease,其实指的是NET/NET Lease,也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外,还需要交T.M.I. 即地税,管理费和保险费,或是现在逐渐流行的T & O (Tax & Others)即地税及其他。
 
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算,另一种是按每年每平方英尺。
 
Base and Additional Rent
 
Base and Additional Rent,即以基本租金加额外租金计算的租约
 
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent(有时也叫做 Minimum Rent)基本租金外,租客还需要承担部分Building的运行成本。
 
Percentage Lease  
Percentage Lease,百分率租约,即按收益的一定百分比计算租金的租约
 
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。
 
 
 
 
 
 
九、关于连锁店
 
连锁经营生意(franchise)是指连锁总公司(franchisor)允许加盟者(franchisee)在规定的范围内使用其名称、标志和商标从事生意。连锁经营被誉为最具潜力的产业和经营模式。据不完全统计,在世界范围内,个人独立开店成功的概率只有40%,而加盟知名品牌连锁体系成功的概率却高达90%。
 
连锁店生意买卖中,转让费一般是买卖双方分摊。培训费则有买家自付。围绕生意经营所涉及的设备,是包含在合同费用中的。而存货盘点则会根据具体存量及复杂程度决定盘点及结算方式。如果买的是一个小便利店,存货量不大,则盘点由买卖双方在经营的最后一天之后,关店盘点,当场结清。如果买的是一个大型仓库,则可能需要雇请第三方专业机构进行盘点。第三方盘点的数字也是对应保险公司及其他机构所承认的。商业买卖中的验房一般主要集中在消防安全上。按照不同的商业规定,一定面积之内需要有喷淋头或逃生通道。
 
 
 
生意租赁与买卖涉及方方面面,选一个懂行而负责的地产经纪及律师至关重要。以上分析仅供参考。
 
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